במהלך בניית מבנה חדש, נוצרים לעתים קרובות ליקויים הנעוצים בתהליכים לא נכונים בעת הבנייה. בין אם מדובר בהתנהלות לא תקינה, בחומרי גלם לא איכותיים, או בצוות עבודה לא מיומן, הליקויים והפגמים מתגלים, ברוב המקרים, רק לאחר רכישת הנכס, או אפילו אחרי הכניסה לדירה או לבית. ליקויי בנייה נפוצים יכולים להיות:
- התעלמות מהמפרט הנדרש ומתקנות הבנייה הגורמת לבנייה לא תקינה. במקרים כאלו מתעלם הקבלן מן הדרישות הקבועות בחוק, בדרך כלל כדי לחסוך לעצמו טרחה. ליקויים כאלה (למשל, מסילות אלומיניום בולטות ביציאה אל מרפסת או גינה, או חלונות שאינם מתאימים לגודל הנדרש) אינם ויזואליים, ואדם מן השורה שאינו בקי בתחום לא יראה בהם פגמים.
- חלוקה לא נכונה של עומס על רצועות בטון. ליקוי מסוכן זה עלול לגרום להתמוטטות רצועות בטון בבית. מדובר בפגם מהותי ביותר, כיוון שהרצועות הן חלק בלתי נפרד משלד הבית, וקשה מאוד לתקן את הליקוי לאחר שהתגלה.
- סדקים לצידי חלונות או משקופי דלתות מעידים לרוב על התקנה לא מקצועית. ליקוי זה מחמיר עם הזמן, כיוון שהשימוש בדלת או בחלון גורמים להעמקת הסדקים, ולהתרופפות הקיר התומך בהם.
קבלנים מעדיפים שלא לדווח (או לתקן) על הימצאותם של פגמים אלו, ובעת תהליך רכישת הדירה מתגלים ליקויים שטחיים בלבד (כמו חומר איטום שלא יושם כהלכה, קיר שלא נצבע כראוי, או אפילו מדרגות שלא ניתן להשתמש בהן…). הליקויים הרציניים והמורכבים יותר מתגלים עם הזמן, ובשלב שכבר קשה הרבה יותר לטפל בהם. מה הפתרון?
ראשית, ניתן למנוע מצב בעייתי זה באמצעות פנייה לשמאי מקרקעין עוד בשלב הבנייה. שמאי מומחה יכול לבדוק, עוד לפני שהושלמה הבנייה, אם הכל מתנהל כשורה, ועל פי התוכניות, ובמידת הצורך להשפיע ולשנות את מהלך העבודה. במידה ומדובר בנכס שכבר עברו להתגורר בו, שמאי מקרקעין יכול לסייע באמצעות בדיקת הנכס, והערכת ירידת ערך הדירה בעקבות הליקויים שהתגלו. האפשרויות העומדות לפני בעל הנכס במקרה זה הן פיצוי מהקבלן כנגד ירידת הערך, או מימון עלות התיקון הנדרש.
המכון לשמאות והנדסה מבצע בדיקות של ליקויי בניה לפי הזמנת רוכשי דירות או חוות דעת נגדיות לפי הזמנת קבלני בניה ויזמים. המכון מטפל בהכנת חוות דעת הנדסיות – שמאיות (אקספרטיזות) הקשורות בירידת ערך נכסים עקב ליקויי בניה ומסייעת בפתרון סכסוכים על רקע זה בין קבלנים לבין רוכשי דירות. במידת הצורך מופיעים נציגי המכון בבתי משפט כעדים מומחים בנושאי בניה ומקרקעין.