בארץ קיימים מבנים רבים שהוקמו לפני שנות השמונים, אשר אינם עומדים בתקנות לעמידות בפני רעידות אדמה. התקנות אמנם עצמן נכנסו לתוקפן בשנת 1975, אך רק בשנות השמונים הן עוגנו כחובה בחוק. בשנת 2005 אושרה תוכנית חדשה לחיזוק מבנים, תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שמשמעותה, חיזוק יסודות קיימים תמורת זכויות בנייה ליזם המבצע. האחריות לחיזוק מבנים הינה של בעלי הדירות. באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות לממן את חיזוק הבניין מכספם. תמ"א 38 מציעה, פתרון למימון החיזוק. אם נבנות דירות חדשות מכוח התמ"א, הדירות האלה יהיו בבעלות כלל בעלי הדירות הקודמים וההכנסות ממכירותיהן יתחלקו ביניהם, אך התהליך כרוך בעלויות גבוהות (ברוב המקרים), כך שבמקרים רבים נותרים המבנים במצבם, ללא תיקון.

תמ"א 38 מעניקה פתרון נוח ויעיל עבור מצב זה – בעלי הדירות מתקשרים אל יזם חיצוני – יזם זה יכול להיות אחראי על הצדדים החוקיים והסטטוטוריים, כמו קבלת הסכמת הדיירים, הכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובנייה וכו'. היזם אף יכול להיות אחראי על הבנייה בפועל ולממן אותה. הוא מבצע בפועל את החיזוק, בתמורה לכך, מוסיף היזם קומות נוספות, והדירות החדשות שנבנו עוברות לבעלותו, כך שברווחי המכירה הוא מממן את הבנייה. במסגרת עבודות החיזוק והבנייה זוכים הדיירים, ברוב המקרים, לעבודות שיפוץ נוספות בבניין, כמו שיפוץ וחידוש הבניין מצידו החיצוני, תוספת חדרים (בעיקר ממ"דים) לדירות, בניית מרפסות חדשות, הוספת מעלית היכן שניתן, מקומות חנייה חדשים, ולעתים אפילו רווחים חלקיים מהדירות החדשות שנבנו.

מה תפקידו של שמאי מקרקעין במהלך פרויקט תמ"א 38?

כיוון שמדובר בפרויקט בנייה גדול, בעל שותפים ובעלי אינטרסים רבים, חשוב לוודא מהי התמורה המגיעה לכל אחד מהשותפים. מתפקידיו של שמאי מקרקעין:

• בדיקה והערכה של שווי המגרש עליו בנוי הבניין לשם הסכמה על אופן הפעולה, ועל מיקסום זכויות הבנייה הקיימות לטובת כל הצדדים המעורבים.
• בדיקת המגרש והנכס היא שתקבע גם את כדאיות תחילת הפרויקט. בערים רבות (במיוחד במרכז), קיימים מגרשים ששוויים גבוה מאוד, אך יחד עם זאת מיקומם בעיר אינו מאפשר בנייה של מספיק קומות (בכפוף לרשות המקומית). ניגוד זה פוגע ברווחיות הפרויקט עבור היזמים, ומכאן שלא תתאפשר התחלה של בנייה במקרה זה.
• תמ"א 38 מיועדת בעיקר לבניינים ישנים (מתוך נקודת הנחה שהם אלו הזקוקים לשיפוץ ולחיזוק היסודות), וככאלה, לעתים הבנייה בהם אינה סימטרית, והבניין מחולק לדירות שאינן שוות בגודלן. בנוסף, עובדה זו מהווה מכשול בפני היזם, כיוון שאין באפשרותו לתת לכל הדיירים נתח שווה מהרווח (או תוספת שווה לנכס שלהם). במקרה זה יהיה תפקידו של השמאי לקבוע כיצד ניתן לאזן בין הדיירים, ולפצות את אלה אשר ירוויחו פחות מן הפרויקט.

כאשר מתחילים פרוייקט בנייה כזה, מומלץ להעזר בשמאי מקרקעין מנוסה, על מנת לתווך בין הצדדים, וללוות את התהליך. מלווה פרויקטים במסגרת תמ"א 38 מהשלב הראשוני של קבלת הסכמת הדיירים ועד לאכלוס הדירות החדשות. המכון נותן את שירותיו הן ליזמים והן לדיירים ותיקים המעוניינים בליווי ההתקשרות מול היזם.