הקמת מבנה היא פרוייקט לא פשוט, הדורש תכנון רב, שיתוף פעולה בין עשרות גורמים, חשיבה והתנהלות נכונה. כמובן שנדרשות עבורו גם עלויות פיננסיות אדירות, ולעתים גיוס הסכומים עבור תחילת הבנייה מהווים מכשול עבור היזמים. מתן ליווי פיננסי על ידי בנקים, הפך להיות בשנים האחרונות פתרון יעיל עבור יזמים וקבלנים על מנת להתחיל את פרוייקט הבנייה שלהם, ולגייס משקיעים נוספים. עם זאת, מדובר ב"שותף" לא קל – הבנק לוקח 15 אחוזים מרווחי הפרוייקט, לאחר שיסתיים. כיצד ניתן להתנהל באופן נכון ויעיל מול הבנק? שמאי מקרקעין הם בעלי חשיבות רבה כשמדובר בהתחלת פרוייקט בנייה.
שמאי מקרקעין מלווה את התהליך כבר מנקודת ההתחלה הראשונה שלו – רכישת הקרקע. הבנק, מממן הפרוייקט (בחלקו או במלואו), דורש לקבל את חוות דעתו המקצועית והמהימנה של שמאי מקרקעין בכל מה שקשור לשווי השטח, והעלויות הכרוכות בקנייה. ההתחלה נקראת – דו"ח אפס (דו"ח ראשוני מקדמי). בדומה להקמת עסק, הדו"ח הזה הוא מעין תוכנית עסקית עבור תוכנית הבנייה, והוא מכיל פרטים כמו:
- מיקום הנכס, ותיאוו בטאבו על פי הרשות המקומית
- מהות הנכס כיום
- מהן האפשרויות הגלומות בנכס, ומהן זכויות הבנייה האפשריות
- מיהו בעל הנכס מבחינה משפטית, והאם יש אי אילו סיבוכים הקשורים לאחזקתו
- מהו הפרוייקט שתכנן היזם להקים (כולל פירוט של מספר קומות, דירות, שטחי מסחר, ועוד)
- מה יהיו העלויות המשוערות עבור הבנייה עצמה, בכלל זה, המסים העתידיים עבור הרכישה, תשלומים ומסים שונים לרשויות, עלות רכישת הקרקע, ועלות הבנייה.
מעבר לכך, יצויינו בדו"ח גם העלויות העקיפות הכרוכות בפרוייקט, הכוללות תשלומים שונים לתשתיות, לשיווק, לפיקוח, וגם עבור עלויות שלא ניתן לצפות אותן מראש. הדוח, בעצם היותו מקיף וכולל, משקף גם את התחום הפיננסי של הפרוייקט, וחוזה את ההוצאות וההכנסות של היזם. עוד ייכללו בו עלויות הדירות והשטחים המסחריים שיוקמו, ומתוך כך ניתן יהיה לחזות מה יהיה הרווח הצפוי בסיום הבנייה. הבנק מסתמך על הדו"ח בעת שיקוליו לנתינת ליווי לפרוייקט, מכאן שחשיבותו היא מכרעת.
מעבר לדו"ח הראשוני, ידאג שמאי המקרקעין להפקת דו"חות שוטפים המפרטים את ההתנהלות הכלכלית וההנדסית של הבנייה. עבודה מול הבנקים בתהליך של ליווי פיננסי אינה תלויה בסוג הנכס, והיא מבוצעת עבור נכסים פרטיים ומסחריים, אך גם עבור מבנים ציבוריים, ומתקנים שונים (כמו תעשייה, תחנות דלק או מלונות). בבחירת השמאי הנכון לעבוד מולו, רצוי לבדוק מהי מידת היכרותו עם הבנק ממנו אנו מעוניינים לקבל את הליווי הפיננסי לפרוייקט.